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Le marché immobilier en difficulté
Le marché immobilier souffre, alerte Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI), dans Capital le 17 avril : sur les douze derniers mois, les achats de logements neufs et anciens ont diminué de 30%, tout comme la construction, sensée accroître et renouveler le stock.
Voici une sacrée menace pour l’emploi dans le secteur, le premier de l’économie avec deux millions de postes directs et indirects, et aussi pour les recettes publiques, dont l’immobilier constitue une des ressources conséquentes. Le risque est social également avec les besoins des ménages qui ne sont pas satisfaits, et un frein à leur mobilité.
Les prix ne chutent pas, mais les signatures de compromis de vente ont reculé de 25% au premier trimestre chez Orpi, l'un des principaux réseaux d'agences immobilières du pays, un signe avant-coureur. La demande se restreint en effet, le crédit immobilier devient plus coûteux : pour la première fois depuis 2014, le taux d’intérêt moyen a dépassé les 3%.
Au-delà des conditions de prêts qui se durcissent, l’immobilier fait l’objet d’une accumulation de contraintes liées à la lutte contre le réchauffement climatique et qui deviennent véritablement étouffantes. Le « DPE » (Diagnostic de performance énergétique) empêche la location des appartements mal classés (G+ depuis le 1er janvier, G en 2025, F en 2028, etc.), et de nombreux propriétaires ne veulent pas faire les travaux et préfèrent vendre à perte.
Depuis le 1er avril, la vente d’un logement noté F ou G doit être assortie d’un « Audit énergétique » prescrivant les travaux à réaliser afin d’améliorer son isolation. Pour une maison individuelle, ces travaux peuvent être estimés entre 40.000 et 60.000 euros, soit 30 à 40% de sa valeur dans les zones non tendues !
L’immobilier locatif, qui attire les investissements et contribue à renouveler et à augmenter l’existant, voit ses rendements baisser : le contexte économique (remontée des taux d’intérêt), le poids des impôts (taxe foncière), les normes écologiques. D’autant que les loyers ne suivent pas les prix d’acquisition et les charges à cause de leur encadrement (et certaines métropoles les bloquent).
Le logement social constitue-t-il une solution ? Le nouveau PLU (Plan local d’urbanisme) de la ville de Paris fixe l’objectif de 40% de logements sociaux d’ici 2035, notamment en imposant aux propriétaires d’immeubles privés de logements ou de bureaux « d'ajouter des logements sociaux en cas de restructuration. Une perspective qui avait provoqué une levée de boucliers chez les investisseurs et les foncières. » (Les Echos, 11 avril). Ce qui pourrait décourager les capitaux privés à venir s’investir…
Entre une imposition élevée, des réglementations énergétiques contraignantes et coûteuses, les loyers réglementés, et le logement social qui se sert au passage, le contexte est peu favorable à l’immobilier privé.
Sources : Rexecode, Banque Delubac & Cie, Notaires, INSEE, Banque de France, Ministère de l'Ecologie du Développement et de l'Aménagement durables