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Actualité économique Mai 2023 | Delubac

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LE MARCHÉ IMMOBILIER EN DIFFICULTÉ

Le marché immobilier souffre, alerte Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI), dans Capital le 17 avril : sur les douze derniers mois, les achats de logements neufs et anciens ont diminué de 30%, tout comme la construction, sensée accroître et renouveler le stock.

Le marché immobilier souffre, alerte Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI), dans Capital le 17 avril : sur les douze derniers mois, les achats de logements neufs et anciens ont diminué de 30%, tout comme la construction, sensée accroître et renouveler le stock.

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Les prix ne chutent pas, mais les signatures de compromis de vente ont reculé de 25% au premier trimestre chez Orpi, l’un des principaux réseaux d’agences immobilières du pays, un signe avant-coureur. La demande se restreint en effet, le crédit immobilier devient plus coûteux : pour la première fois depuis 2014, le taux d’intérêt moyen a dépassé les 3%. 

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Au-delà des conditions de prêts qui se durcissent, l’immobilier fait l’objet d’une accumulation de contraintes liées à la lutte contre le réchauffement climatique et qui deviennent véritablement étouffantes. Le « DPE » (Diagnostic de performance énergétique) empêche la location des appartements mal classés (G+ depuis le 1er janvier, G en 2025, F en 2028, etc.), et de nombreux propriétaires ne veulent pas faire les travaux et préfèrent vendre à perte. 

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Depuis le 1er avril, la vente d’un logement noté F ou G doit être assortie d’un « Audit énergétique » prescrivant les travaux à réaliser afin d’améliorer son isolation. Pour une maison individuelle, ces travaux peuvent être estimés entre 40.000 et 60.000 euros, soit 30 à 40% de sa valeur dans les zones non tendues !

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L’immobilier locatif, qui attire les investissements et contribue à renouveler et à augmenter l’existant, voit ses rendements baisser : le contexte économique (remontée des taux d’intérêt), le poids des impôts (taxe foncière), les normes écologiques. D’autant que les loyers ne suivent pas les prix d’acquisition et les charges à cause de leur encadrement (et certaines métropoles les bloquent).

Le logement social constitue-t-il une solution ? Le nouveau PLU (Plan local d’urbanisme) de la ville de Paris fixe l’objectif de 40% de logements sociaux d’ici 2035, notamment en imposant aux propriétaires d’immeubles privés de logements ou de bureaux « d’ajouter des logements sociaux en cas de restructuration. Une perspective qui avait provoqué une levée de boucliers chez les investisseurs et les foncières. » (Les Echos, 11 avril). Ce qui pourrait décourager les capitaux privés à venir s’investir… 

Entre une imposition élevée, des réglementations énergétiques contraignantes et coûteuses, les loyers réglementés, et le logement social qui se sert au passage, le contexte est peu favorable à l’immobilier privé.


Sources : Rexecode, Banque Delubac & Cie, Notaires, INSEE, Banque de France, Ministère de l’Ecologie du Développement et de l’Aménagement durables